¿Qué es la compra de un inmueble como "Cuerpo Cierto" y por qué no se puede reclamar por diferencias de superficie?

Al momento de comprar una propiedad, términos legales como "cuerpo cierto" pueden generar confusión, especialmente si no se tiene claro a qué se refiere este concepto. A primera vista, muchos compradores creen que esta expresión está relacionada con el estado de conservación del inmueble. Sin embargo, esto es incorrecto. A continuación, te explicamos qué significa comprar bajo la modalidad de "cuerpo cierto" y cuáles son las implicaciones para el comprador y el vendedor.

¿Qué es "Cuerpo Cierto"?

Contrario a lo que se pueda pensar, el término "cuerpo cierto" no hace referencia a la calidad, el estado o la conservación del inmueble. Este término legal se refiere a la venta de un inmueble basado en sus límites físicos, tales como muros, cercas, o vallas, y no en su superficie exacta. En otras palabras, se vende el inmueble en su totalidad como un cuerpo delimitado por elementos físicos, sin que el área real sea determinante.

¿Cómo afecta al comprador?

Cuando un comprador adquiere una propiedad bajo el concepto de "cuerpo cierto", está aceptando la descripción del inmueble tal como aparece en el contrato o en la escritura pública, sin importar la superficie real del mismo. El precio acordado entre las partes se establece por el inmueble como un todo, sin basarse en un precio por metro cuadrado. Esto significa que el comprador no puede reclamar al vendedor si, posteriormente, descubre que la propiedad tiene menos metros cuadrados de los que pensaba.

Por ejemplo, si en el contrato se menciona que el inmueble tiene 100 metros cuadrados, pero después de la compra se determina que en realidad tiene 90 metros cuadrados, el comprador no podrá demandar al vendedor por esta diferencia. El contrato de cuerpo cierto protege al vendedor en este aspecto.

¿Qué puede reclamar el comprador?

Aunque el concepto de "cuerpo cierto" impide que el comprador reclame por diferencias en la superficie, esto no significa que el comprador quede desprotegido en todos los aspectos. Si el inmueble presenta vicios ocultos, como problemas estructurales o defectos graves que no eran visibles en el momento de la compra, el comprador tiene derecho a reclamar. Un vicio oculto es un defecto que afecta significativamente el valor o uso de la propiedad y que el comprador no podría haber detectado con una inspección razonable antes de la compra.

En este caso, el comprador puede iniciar una acción legal contra el vendedor para obtener una compensación o incluso solicitar la resolución del contrato, dependiendo de la gravedad de los defectos.

Ventajas y desventajas de comprar "Cuerpo Cierto"

Ventajas:

1. Menos complejidad en la negociación: El precio de venta no se basa en los metros cuadrados, lo que facilita la negociación y permite llegar a un acuerdo más rápido.
2. Protección contra reclamos por superficie: El vendedor se asegura de que no podrá ser demandado posteriormente por diferencias en la superficie del inmueble.

Desventajas:

1. Riesgo para el comprador: El comprador asume el riesgo de que la superficie del inmueble no sea la que él creía, lo que podría impactar negativamente en su valor de mercado o en su uso.
2. Limitación de reclamos: Una vez firmado el contrato, el comprador no podrá reclamar por una superficie menor, aunque descubra la discrepancia más tarde.

Conclusión

Comprar un inmueble como "cuerpo cierto" implica adquirirlo tal como está descrito en el contrato, sin tener en cuenta la superficie real. Este tipo de venta favorece al vendedor, ya que no podrá ser demandado por diferencias en los metros cuadrados. Sin embargo, el comprador tiene derecho a reclamar por vicios ocultos que puedan afectar significativamente la propiedad. Como comprador, es importante entender este concepto y evaluar si esta modalidad de compra es adecuada para tus necesidades, siempre con la asesoría de un profesional legal.