Cómo comprar una vivienda con cargas en el registro de la propiedad

Comprar una vivienda es un paso importante, pero puede resultar complejo cuando aparece una carga en la nota simple del Registro de la Propiedad. Si estás en esta situación, no te preocupes. Es posible adquirir la vivienda libre de cargas, pero el procedimiento variará según el tipo de carga que tenga.

En este artículo, te explicamos los dos tipos de cargas más frecuentes y cómo resolverlas para que tu compra sea segura y sin problemas.

1. Cargas antiguas: obligaciones ya satisfechas

Algunas cargas, como hipotecas antiguas o condiciones resolutorias en garantía de pago aplazado, pueden aparecer en el Registro de la Propiedad aunque la obligación que garantizaban ya no exista. Por ejemplo, una hipoteca cuyo último pago se realizó hace más de 21 años.

¿Cómo cancelarlas?

• Se puede solicitar al registrador de la propiedad la cancelación por caducidad, ya que ha transcurrido el plazo que fija la ley.

• Esta gestión puede realizarse mediante:

  • Una instancia privada con firma legitimada notarialmente.

  • Una solicitud incluida en la escritura de compraventa.

Con este procedimiento, la carga se eliminará y podrás adquirir la vivienda libre de cargas.

2. Cargas vigentes: hipotecas activas

El caso más común es encontrar una vivienda gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo que todavía no se ha amortizado completamente. Por ejemplo, el vendedor puede tener un préstamo con 10 años pendientes de pago.

¿Qué hacer si no quieres subrogarte al préstamo hipotecario?

• Antes de acudir a la notaria, el vendedor debe:

  1. Solicitar a su banco un certificado de saldo de deuda, donde se detalla el principal pendiente, intereses vencidos, y posibles comisiones por cancelación anticipada.

• El día de la firma de la escritura:

  • El comprador destinará parte del precio de compra a cancelar esta deuda.

  • Se deberá emitir un cheque bancario nominativo o realizar una transferencia inmediata a través del Banco de España o un sistema de pago seguro para garantizar que el importe llegue al banco del vendedor ese mismo día.

  • Además, el banco del vendedor deberá acudir a la notaria para otorgar la escritura de cancelación de la hipoteca.

Importante: Consideraciones adicionales

• Cancelar económicamente un préstamo no significa que la hipoteca desaparezca del Registro. Es necesario firmar la escritura de cancelación.

• El banco no puede cobrarte comisiones por emitir el certificado de deuda pendiente.

Conclusión

Adquirir una vivienda con cargas es un proceso que requiere atención, pero con los pasos adecuados, puedes asegurarte de que la propiedad quede libre de cargas al finalizar la compraventa. Si tienes dudas, es recomendable contar con la asesoría de un agente inmobiliario o un abogado especializado que garantice que el proceso se realice correctamente.

¡No dejes que una carga en el registro te detenga! Con las acciones adecuadas, podrás disfrutar de tu nueva vivienda con total tranquilidad.